不動産任意売却時の売却費用の負担は誰がする? 任意売却のメリット詳細

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不動産任意売却時の売却費用はどうするのか?
任意売却を考える方にそんな余力があるのか?

不動産売買の売却に係る売却費用は馬鹿にはならない金額です。しかしながら、住宅ローンの支払いが滞ってしまった方には、売却する資金さえも準備でするのは困難ではないでしょうか?

そういった観点から、任意売却時の売却費用の負担が、通常の不動産売買とは異なる点が多いので、この記事でご説明をさせて頂きたいと思います。

通常の不動産売買における売却費用

任意売却でない、通常の個人間売買における不動産売却に係る売却費用は、売主(売却する人)が負担すべきものは売主が、買主(購入する人)が負担すべきものは買主が負担します。

通常、売主が負担するものや売主に対して発生する売却費用を列挙いたしました。

  • 不動産業者に支払う仲介手数料
  • 不動産売買契約書に貼り付ける印紙代
  • 譲渡所得税(売却益が出た場合)
  • 抵当権抹消費用(登録印紙税及び司法書士報酬)
  • 引越し費用等
  • 印鑑証明等必要書類

不動産業者に支払う仲介手数料

個人売買の場合は、多くは不動産業者が介入(仲介)しておりますが、成功報酬といった形で売買価格の3%に6万円を加算した金額に、消費税8%を上乗せした金額を請求されます。(ただし、売買価格が400万円未満の場合は別途計算式が適用されます。)

たとえば、売買価格が1000万円だった場合の仲介手数料は以下のようになります。

1000万円×3%+6万円=36万円 →消費税を上乗せ(1.08)=388,800円

388,800円(税込み)を仲介業者(不動産会社)から請求されます。

不動産売買契約書に貼り付ける印紙代

不動産売買契約に貼り付ける印紙代を売主買主折半で貼り付けます。不動産売買の契約書には印紙の貼り付けが必要です。

譲渡所得税(売却益が出た場合)

譲渡所得は、売却益が出た場合のみ支払う税金です。任意売却では、譲渡益が出る可能性が低いですが、万が一出た場合は、申告が必要です。

抵当権抹消費用

住宅ローンなどを組んだ場合、不動産に抵当権を設定しますが、こちらは登記が必要です。また、抵当権を解除する場合も、抹消の登記が必要になりますので、そちらの費用になります。

不動産1個に対して1000円ほどの登録免許税が必要です。その他、司法書士に依頼した場合は司法書士の手数料がかかりますので、合計で2万円前後の費用がかかります。

引越し費用等

特に、家族で済んでいた場合は、個人で引越しをするのは大変でしょう。通常は、引越し屋さんに依頼しますので費用がかかります。

印鑑証明等必要書類

所有権移転登記などで必要となる印鑑証明書やその他証明書類の取得費。合計で数千円程度。

通常の不動産売買に係る売却費用(売主負担)の主なものは以上です。

任意売却にかかる売却費用の負担

先ほど、通常の不動産売買に係る売却費用の説明をいたしましたが、任売売却においても同様に費用は発生します。しかし、さきに申しましたとおり任意売却は通常の不動産売買と異なりますので、売主(所有者)が負担するものは、ずばり先ほどの最後に記しました、「印鑑証明等必要書」等だけになります。

ですので住宅ローンが滞納して競売にかけられてしまった方が、任意売却で依頼すれば現金で用意する売却費用は、10000円とかからないことになります。

つまり、それ以外の費用は支払わなくて大丈夫です。

しかし、それ以外の費用は誰が負担するのか心配になるところです。この理由を記さないと、売却する方も気持ちがモヤモヤしてしまいますよね。

これらの費用は主に、債権者(金融機関)が売却で得たお金から負担をしてくれます。また、細かく言えば、交渉にもよりますが、債権者だけでなく新たな所有者である買主の方も負担してくれる場合があります。

決して怪しい事やグレーな事ををするわけではございません。

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私の個人的な見解

個人的な見解ですが、おそらく、任意売却するお宅の家計は破綻寸前かと思いますので、そのようなお宅に売却費用を請求しても出てこないと思います。そして、任意売却もスムーズに進めず失敗に終わる可能性も高くなるのではないでしょうか?

住宅ローン滞納者が任意売却を依頼した場合に係る売却費用が数千円から1万円程度でしたら何とかなりますよね。
それ以外にお金はかかりません。かかっても請求できないですし、支払えないじゃないですか・・・。

また一方では、債権者からすると競売で落札されてお金を回収するよりも、任意売却で売却してお金を回収する方がより多くのお金を回収できる可能性は高いわけですし、引越し代や売却費用を債権者が負担してスムーズに回収活動が行われれば、メリットが多いのだと考えます。(引越し代や売却費用を負担しても、競売で落札されるよりは多くのお金を回収できるのだと思います)

債権者からすると競売を申し立てた時点でマイナスではありますが、競売になってしまったという時点から考えると債権者にも債務者(滞納者)にとってもプラス要因になる売却方法だと思われます。

(注意)もちろん、金融機関などの債権者からすると住宅ローンが滞納されず無事完済されるのが一番多くのお金(全額)を回収できることは間違いありません。

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