不動産任意売却と媒介契約

不動産売却の媒介契約とは

土地や一戸建て、マンションなどを所有している売主(自分の不動産を売りたい方)は、不動産会社が直接買い取る場合を除く売却である売却においては個人でなかなかできるものでもはありません。(購入する側(買主)も同様に個人ではなかなか難しいです。)

どちらの場合も不動産会社、不動産業者に依頼するのが普通です。売ることを不動産会社へ依頼する、買うことを不動産会社に依頼するという場合には、売主と不動産会社及び買主と不動産会社は「媒介契約」媒介契約を締結しなければなりません。

任意売却の場合も例外ではありません。売主(住宅ローン滞納者・債務者)は、不動産売却の依頼をするためにその依頼する不動産業者と媒介契約を結ぶ必要があります

媒介契約とは、日常的に使う言葉としては「仲介」という言葉が近いかと思います。

宅地建物業法における媒介契約とは

不動産業界、不動産会社に適用されている法律の1つに「宅地建物取引業法」というものがあります。この中で媒介契約についての規定があります。

その中で、媒介契約の種類を3つほど定めており、どの媒介契約で契約するかは、売主の方に決定権があります。3つあるのは、メリットもデメリットもありますので通常の不動産売買では慎重にこの3つの中から選んで媒介契約を締結する必要があります。

3つの媒介契約とは、「一般媒介契約」・「専任媒介契約」・「専属専任媒介契約」です。

一般媒介契約とは、数社の不動産会社へ媒介を依頼してよい媒介契約となります。また、自己発見取引が可能です。自己発見取引とは、不動産会社を無視して、売主(自分)が見つけてきた買主に売ることができます。

専任媒介契約とは、1社の不動産会社へしか媒介依頼ができない媒介契約となります。また、自己発見取引が可能です。

専属専任売却とは、1社の不動産会社へしか媒介依頼ができない媒介契約となります。さらに自己発見取引もしてはいけません。

任意売却における媒介契約

任意売却の流れの中でも媒介契約締結をする必要があります。メリット、デメリットがそれぞれ違いますが、任意売却においては媒介契約の3つの方法の選択肢はないといっても過言ではありません。任意売却の場合は、通常、「専属専任媒介契約」でお話を進めてくると思います。

一般社団法人の「全国住宅ローン救済・任意売却支援協会」発行の任意売却取扱主任者試験のテキストにも、「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」を義務付けをしております。(一般媒介契約では任意売却はできません)

ただし、現実的には債権者(金融機関や保証機関など)が、任意売却について交渉に乗ってもらえるのは、「専属専任媒介契約」である必要があるようです

これは、売主(住宅ローン滞納者・債務者)の方にとってもメリットとなります。媒介契約を得た不動産会社も血眼になって売却する努力をするはずです。一般媒介で締結してしまうと、他の業者に売られてしまった場合には、その売った不動産会社にしか報酬は入らず、それ以外の媒介契約をしている不動産会社には1円も報酬は入りません。

そういったリスクがあることから宣伝活動や売却活動にそそげられるコストはおのずと低くなりますし、言葉は悪いですが売る努力が精一杯できない状態にあると言えます。

また、任意売却の場合、スケジュールはきつい上に、競売の日程はすでに敷かれており、その間に絶対に売却しなければ落札されてしまうという事情があります。そうなると1社に専任させておくことが得策だと考えられます。

また、「専任媒介契約」・「専属専任媒介契約」を義務付けているとお伝えしましたが、この違いは先ほど述べました通り、自己発見取引(自分が見つけてきた買主に売る)ができるかできないかの違いです。

おそらく、通常の人であれば、自分で買主を探してきて、任意売却期間というタイトな日程の中でそれらを処理し、任意売却を成功させられるとは思えません。(そんな方がそもそも不動産会社に任意売却を依頼することはないと思います)

ですので、任売売却を依頼する人は「専任媒介契約」であろうと「専属専任媒介契約」であろうとそれほど違いがありません。不動産会社も「専属専任媒介契約」で契約してもらえれば安心して全力で任意売却を成功させる努力をしてくるに違いありません。

(注意)ここでいう自己発見取引とは、自分で見つけてきた買主に対して、債権者交渉をして所有権移転登記や引渡しなどの法的手続きを不動産会社に依頼しないで自分で行うことまでを指します。(素人が自分で任意売却を1人で行えるとは思いませんが・・・)

ですので、たとえば、知り合いが「買いたい」などと申し出てきた場合(自分で買主を見つけてきた場合)は、依頼している不動産会社へ買いたい人がいると伝えれば済む話です。そして、手続きを不動産会社に依頼すれば契約違反になりませんのでご安心下さい。(結果的に不動産会社や債権者も大助かりです。)

まとめ

任意売却における売却依頼の媒介契約は、「専任媒介契約」・「専属専任媒介契約」が義務付けられております。特に、問題がなれけば任意売却がスムーズに全力で進められるよう「専属専任媒介契約」の締結をおススメします。逆に、任意売却を依頼するなら「専属専任媒介契約」でなければならないかもしれないというイメージでよいと思います。

(切羽詰った状態でも、どうしても、「一般媒介契約がいい」という主張はできるのかもしれませんが、それは任意売却は受けてくれる業者はいないと思います。)

・ちなみに、任意売却はどの不動産業者でもできるわけではありません。任意売却を受け付けている不動産会社で媒介契約を締結しましょう。(媒介契約はどの不動産でも契約できてしまいます)

・また、媒介契約の最長期間は3ヶ月です。3ヶ月たったら更新が必要です。

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